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1租赁合同的期限
2.维修义务
3.租支付期限
4.买卖不破租赁
5.房屋租赁合同中承租人的优先权
[考频分析]:
考频: ★★★★
复习程度:掌握本考点。本考点属于客观题的常设考点。
[高频考点]:租赁合同
1.租赁合同的期限
(1)租赁合同期限不得超过20年。
租赁合同属于临时性使用合同,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
(2)不定期租赁。
①租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
③租赁期届满F承租人继续使用租赁物。出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。[解释]不定期租赁合同,当事人均可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2.维修义务.
出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
[解释]融资租赁合同中,承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
3.租金支付期限
对支付期限没有约定或者约定不明确,依照合同法有关规定仍不能确定,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。
4买卖不破租赁
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
[解释]所有的所有权让与均不破租赁, 并非局限于买卖。
(2)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
[解释]只有在房屋租赁中承租人才有优先购买权,对于其他标的的租赁,并不适用优先购买权。
5.房屋租赁合同中承租人的优先权
(1)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。其他标的物租赁并不适用优先购买权。
(2)具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的 ,人民法院不予支持:①房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、孜兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;②出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;③第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。